Vodič: Šta provjeriti prije potpisivanja kupoprodajnog ugovora?

Kupovina stana jedan je od najvažnijih finansijskih koraka u životu, a kupoprodajni ugovor je trenutak u kojem se sve prethodne provjere ili isplate ili osvete. Prije nego stavite potpis, postoji nekoliko pravnih i tehničkih koraka koje nijedan kupac ne bi trebao preskočiti. U nastavku donosimo pregled onoga na šta naš tim uvijek skreće pažnju klijentima – uz napomenu da je ovaj tekst opšteg informativnog karaktera, a za detalje specifične za vašu transakciju uvijek se obratite notaru ili advokatu.

Provjerite zemljišnoknjižni izvadak i pravo vlasništva

Prvi korak je zatražiti aktuelan zemljišnoknjižni (gruntovni) izvadak za nekretninu u nadležnom zemljišnoknjižnom uredu. On pokazuje ko je zvanično upisan kao vlasnik, da li postoje suvlasnici i da li je konkretna stambena jedinica uopšte pojedinačno uknjižena – takozvano etažiranje, sa tačno određenom površinom i pripadajućim suvlasničkim dijelovima zajedničkih prostorija. Kod novogradnje je ovo posebno važno, jer cijela zgrada mora imati provedeno etažiranje prije nego što se pojedinačni stanovi mogu valjano prenijeti na kupce.

Provjerite da li na nekretnini postoji hipoteka ili drugi teret

Isti zemljišnoknjižni izvadak otkriva i eventualne terete – hipoteku, zabilježbu spora ili neki drugi upisani teret koji bi mogao ugroziti vaše buduće vlasništvo. Budući da se stanje u zemljišnim knjigama može promijeniti i u kratkom periodu, preporučujemo da izvadak zatražite što bliže datumu potpisivanja ugovora, a ne da se oslanjate na dokument star nekoliko mjeseci.

Uporedite podatke iz zemljišne knjige i katastra

Osim zemljišne knjige, postoji i katastarska evidencija koja bilježi fizičke podatke o nekretnini – površinu, oblik, granice parcele. Podaci iz oba registra trebali bi se poklapati. Ukoliko primijetite razliku u površini, imenu vlasnika ili opisu nekretnine između katastra i zemljišne knjige, to je znak da imovinsko-pravni status nije u potpunosti usklađen, a takvu situaciju je najbolje razriješiti prije potpisivanja ugovora, po mogućnosti uz pomoć advokata.

Ugovor mora biti u pisanoj formi, s ovjerenim potpisima

Regulativa oko prometa nekretnina u Federaciji BiH mijenjala se posljednjih godina kroz nekoliko odluka Ustavnog i Vrhovnog suda FBiH. Trenutno važeći stav je da ugovor o prenosu prava na nekretnini mora biti sačinjen u pisanoj formi, a potpisi ugovarača moraju biti ovjereni kod notara ili suda kako bi ugovor bio punovažan i mogao se uknjižiti u zemljišne knjige. U praksi se i dalje najčešće bira puna notarska obrada ugovora, jer notarski obrađena isprava ima snagu izvršne isprave, što kupcu i prodavcu pruža dodatnu pravnu sigurnost. Kako se ova oblast prava razlikuje između entiteta i mijenja se kroz sudsku praksu, savjetujemo da tačnu, aktuelnu proceduru provjerite direktno kod notara prije zakazivanja termina.

Ko snosi troškove – porez na promet i notarska naknada

U većini kantona Federacije BiH porez na promet nekretnina od 5% plaća prodavac, ali je Kanton Sarajevo izuzetak – od 2019. godine zakonski obveznik plaćanja je kupac, osim ako se strane u internom dogovoru drukčije ne dogovore (što ih, važno je napomenuti, ne oslobađa zakonske obaveze prema poreznoj upravi). Mlađi kupci koji prvi put rješavaju stambeno pitanje u Kantonu Sarajevo mogu ostvariti pravo na oslobađanje od poreza za osnovnu površinu stana, pa je vrijedno provjeriti ispunjavate li uslove. Kod kupovine novogradnje direktno od investitora kao prvi vlasnik, umjesto poreza na promet plaća se PDV, uz mogućnost povrata dijela PDV-a za kupce koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, u skladu s uslovima koji su u ovom trenutku u fazi uvođenja – aktuelan status i uslove provjerite kod svog notara ili nadležne porezne uprave. Notarska naknada obračunava se prema zvaničnoj notarskoj tarifi, u zavisnosti od vrijednosti nekretnine, a uobičajena praksa je da je plaća kupac, osim ako se strane drugačije ne dogovore.

Ako kupujete novogradnju – dodatne provjere

Za sklapanje kupoprodajnog ugovora nekretnina mora imati izdatu upotrebnu dozvolu, što je poseban preduslov kod kupovine u novogradnji. Provjerite i da li investitor posjeduje građevinsku dozvolu za objekat, kakva je njegova dosadašnja reputacija na tržištu, te da li je zgrada u cjelini etažirana u zemljišnoknjižnom uredu, kako bi se vaš stan mogao pojedinačno uknjižiti na vaše ime.

Pregledajte fizičko stanje nekretnine

Prije potpisa, obiđite stan uživo i obratite pažnju na stanje instalacija (struja, voda, grijanje), eventualne tragove vlage ili pukotine, te zatražite dokumentaciju o ranijim radovima ili renovacijama ako postoji. Ukoliko je stan dio zgrade sa zajedničkim upravljanjem, raspitajte se i o mjesečnim troškovima održavanja i eventualnom rezervnom fondu.

Angažujte advokata ili provjerenog notara za svoj dio posla

Za transakcije ove vrijednosti isplati se imati stručnu podršku – advokat ili notar mogu provjeriti zemljišnoknjižno stanje umjesto vas i ukazati na eventualne rizike prije nego što uopšte dođe do potpisa. Ako neki od suvlasnika ne može prisustvovati potpisivanju, potrebna mu je punomoć ovjerena kod notara (ili u ambasadi BiH ako se nalazi u inostranstvu).

Najčešća pitanja

Da li je notarska obrada ugovora obavezna u BiH?

Regulativa u ovoj oblasti mijenjala se posljednjih godina. Trenutno je, prema stavu Vrhovnog suda FBiH, uslov za punovažnost i upis u zemljišne knjige to da potpisi ugovarača budu ovjereni kod notara ili suda, dok puna notarska obrada, iako više nije jedini mogući put, i dalje ostaje uobičajena i preporučena praksa jer nosi dodatnu pravnu sigurnost.

Ko plaća porez na promet nekretnina – kupac ili prodavac?

U većini kantona Federacije BiH porez plaća prodavac, ali je u Kantonu Sarajevo od 2019. godine zakonski obveznik kupac, osim ako se ugovorne strane interno drugačije dogovore.

Kako provjeriti da li nekretnina ima hipoteku?

Zatražite aktuelan zemljišnoknjižni (gruntovni) izvadak u nadležnom zemljišnoknjižnom uredu – on prikazuje sve upisane terete, uključujući hipoteku ili zabilježbu spora.

Šta ako se podaci u katastru i zemljišnoj knjizi razlikuju?

To je znak da imovinsko-pravni status nije u potpunosti usklađen i predstavlja rizik – preporučuje se da se razlika razriješi prije potpisivanja ugovora, po mogućnosti uz pomoć advokata.